Если вы решили обзавестись квартирой, имейте в виду: при поиске и выборе желанного «гнездышка», а особенно при заключении сделки купли-продажи, нужно учитывать множество нюансов. Без помощи экспертов здесь обойтись сложно.
Нарисуйте себе будущее жильё
По словам директора столичного филиала Ассоциации риэлторов Казахстана Данияла Байболова, для начала стоит определиться, какой вы хотите видеть свою «крепость», и заложить в поиск определенные параметры. К примеру, если в семье есть дети, позаботьтесь о том, чтобы рядом были детсад, школа, во дворе — детская площадка. Многие клиенты упускают этот момент и берут квартиру лишь потому, что приглянулся дом, а потом начинают жалеть о дорогой покупке, которая им не подходит для жизни. Или соблазняются красивым фасадом, а при наступлении зимы выясняется: коммунальные платежи высокие, а инфраструктуры никакой. Главное понять, что для вас важнее — удобства, статус, родственники по соседству или что-то еще. И сделать набросок планировки: сколько санузлов, нужна ли гардеробная, светлая ли квартира и так далее.
— Если вы — автовладелец, не забудьте о паркинге, — напоминает риэлтор. — Подумайте, сможете ли вы обойтись без парковки, скажем, зимой, при столичных морозах. Кроме того, нужно просчитать, сколько времени займет дорога от дома до работы. Когда вы четко знаете, чего хотите, достаточно нескольких дней, чтобы выбрать желаемое.
Берегитесь «Черных маклеров»
— Можно, конечно, обойтись без риэлтора. Так же, как можно делать самому ремонт и лечиться без врачей. Если у вас нет свободного времени на поиски, но есть стремление к качественному результату, идите в специализированное агентство, — призывает Даниял Байболов. — Сначала с риэлтором можно пообщаться по телефону, задать наводящие вопросы. Уже на этой стадии станет ясно, ориентируется ли он на рынке недвижимости. Профессионал будет давать четкие, грамотные ответы. Если же он вчера был агрономом, а сегодня решил заняться продажами, вы заметите это по его манере разговора. Затем я бы порекомендовал обратиться к агенту в офис, удостовериться в том, что компания существует «в природе». «Черные маклеры» обычно уверяют клиентов, что у них под рукой целое агентство, но на самом деле — один человек, без базы и опыта. По обстановке в офисе, сотрудникам вы тоже можете сделать выводы о том, на каком уровне работает агентство. Вы ведь, собираясь купить хороший продукт, идете в профильный магазин, оцениваете витрины, квалификацию продавцов; если хотите подстричься, у вас также есть выбор — пойти в парикмахерскую-забегаловку на базаре или в салон красоты, где трудятся мастера своего дела.
Директор столичного филиала Ассоциации Риэлторов Казахстана Даниял Байболов: "Комиссию агент получает после совершения сделки".С другой стороны, внешние атрибуты не всегда гарантия качества и безопасности, наоборот, симптом аферы. Такое бывало при продаже новостроек: люди арендовали офис, делали шикарный ремонт, проводили красивые презентации, а по сути торговали воздухом.
При заключении договора с риэлтором Даниял Байболов советует обговорить условие: комиссию агент получает после совершения сделки. Солидное агентство не станет требовать предоплату. Размер гонорара — минимум один процент, кое-где могут брать два. Если вас предупреждают о том, что нужно раскошеливаться за просмотр каждой квартиры, знайте — вы нарвались на «черного маклера». Смело отказывайтесь от его услуг. Принцип заработков у таких товарищей стандартный: бесконечно таскать клиентов на объекты, зная, что они не вызовут у людей интерес, потому что демонстрируются не квартиры, а «помойка». Зато профессиональные агенты по недвижимости, имея хорошую базу данных, предоставят вам приличный выбор и бесплатно будут возить на показ квартир на своем транспорте.
Квартирные вопросы
Выбрав жильё на вторичном рынке, побеседуйте с будущими соседями, узнайте, нет ли у них острых коммунальных проблем. При известной настойчивости можно расспросить о наличии дебоширов, алкоголиков и прочих товарищей, соседство с которыми нежелательно.
— Если вы решили купить недвижимость на первичном рынке, узнайте, где находится объект продажи, и наведайтесь туда вместе с риэлтором, чтобы удостовериться, что дом вообще строится, — говорит Даниял Байболов. — Понаблюдайте за тем, как быстро идет строительство. Тратиться на квартиру в «замороженном» доме явно не стоит. Если видны хорошие темпы работ, значит у застройщиков есть деньги, и им стоит доверять. Пообщайтесь с рабочими и охранниками на стройке: обычно это добродушные ребята, которые с удовольствием расскажут вам все, что знают о качестве дома. Обязательно нужно «пробить» репутацию компании. Стоит застройщику однажды засветиться в плохих новостях, информация об этом непременно найдется в интернете.
Риэлтор должен участвовать в переговорах с продавцом. Хотите скидку — он может посодействовать, дипломатично помочь обеим сторонам прийти к общему знаменателю. Конечно же, маклер обязан сопровождать сделку купли-продажи и проверять «чистоту» документов на квартиру. У риэлторов, давно работающих на рынке, обычно есть свой нотариус.
Кстати, перечень необходимых для купли-продажи справок имеется на портале электронного правительства www.e.gov.kz. Зарегистрировавшись на сайте и получив электронно-цифровую подпись (инструкции там же), часть документов можно заказать в онлайн-режиме. Если верить разработчикам, бумажки пришлют на вашу электронную почту в течение получаса.
Досконально изучайте все документы
В делах бумажных лучше советоваться с опытным юристом. По словам адвоката Сергея Боровинского, сотрудничая с риэлтором, следует помнить о хитром пункте договора: если вы юридически связаны с маклером, самостоятельно совершить сделку вы уже не сможете. Или же, найдя квартиру сами, будете обязаны выплатить агенту отступные. Заключите контракт на месяц, два, три. Не дождавшись помощи от маклеров, вы можете расторгнуть договор. Изучая варианты покупки, остановитесь на квартире, которая минимум 5-7 лет находилась в одних руках. Если она перепродавалась в предыдущие год-три (история видна по договору купли-продажи нынешнего владельца), это тревожный сигнал. По гражданскому законодательству срок исковой давности по признанию сделок недействительными составляет 3 года. По уголовным преступлениям, правда, сроков исковой давности нет. Здесь перестраховаться сложно.
— Если квартира покупается на основании договора приватизации, проверьте, сколько в нем указано участников, ведь все они — собственники, — предупреждает адвокат. — Может случиться, что договор приватизации оформлен на одного человека, а после покупки объявятся родственники, не указанные в договоре, которые начнут оспаривать сделку. То есть нужно либо заключать договор со всеми собственниками и у каждого покупать его долю, либо они могут уступить свою долю по договору дарения. Если продавец скрыл, что он состоит в браке, учтите: в течение года сделка, совершенная без согласия супруга (супруги), может быть признана недействительной. Так что обязательно проверьте семейное положение продавца и получите документальное согласие его жены или мужа.
Связываться с залоговым жильем Сергей Боровинский не рекомендует. Чтобы убедиться в том, что квартира не находится в залоге, нужна справка о наличии (отсутствии) обременения. Если при предыдущей покупке квартиры кто-то выступал гарантом по кредиту, перед очередной сделкой важно заручиться его согласием, убедившись, что он не имеет и не будет иметь к вам претензий. Не мешает также получить справку об отсутствии долгов по комуслугам — в противном случае вам придется их погашать.
— Если вы сомневаетесь в том, что продавец квартиры — ее хозяин, а не мошенник, в ЦОНе можно попросить справку об отсутствии (наличии) зарегистрированных прав собственности (обременения) на объект недвижимого имущества, указав адрес объекта. Эти сведения публичны, поэтому операторы ЦОНа должны вам рассказать, кто собственник квартиры, на основании чего он ею владеет, а также выдать характеристику жилья, в том числе касательно залогов.
Самая непредсказуемая вещь на рынке недвижимости — долевое участие. По словам Сергея Боровинского, сейчас компании-застройщики, чтобы избежать процедур по лицензированию долевого строительства и минимизировать свою ответственность, предлагают клиентам инвестиционные договоры. Покупатель при подобном раскладе юридически беззащитен.
— У такой компании частенько, кроме мобильного телефона и табуретки, ничего нет: она собирает деньги с клиентов, «прокручивает» их, порой даже не владея землей, на которой, по идее, должен возводиться дом, — говорит адвокат. — Нужно выяснить, чей это участок, на каких условиях вы будете жить, каковы сроки строительства. А договор должен называться договором долевого строительства (для этого компания обязана иметь лицензию), а не инвестиционным. Кроме того, рассуждайте здраво: если 12-этажный монолит обещают построить за год, поинтересуйтесь у специалистов, возможно ли это.
Если с лицензией все в порядке, строительство идет полным ходом, но вы все равно остерегаетесь обмана, можно на всякий случай обратиться в страховую компанию — застраховав риски по договору, вы можете претендовать на компенсацию финансовых потерь. Кроме того, не проглядите пункт о выплате процентов за «простой» в договоре со строительной компанией. Обычно там указывают 0,1%, но не более 5%. Заплатив миллион тенге, за каждый день «заморозки» вы получите по тысяче, но лишь в течение 50 дней. Остальное время ожидания не оплачивается, так что грезить о сотнях тысяч не стоит.
— Еще один момент — передача квартир собственникам. В договоре обычно пишут: «Обязуемся передать объект недвижимости в течение 30 дней со дня подписания акта ввода в эксплуатацию». А когда этот акт будет утвержден, нигде не сказано, — рассказывает юрист. — Дом построен, компания заверяет: все в порядке, но акт «завис» из-за придирок коммунальных служб. Не беспокойтесь, мол, подождите полгода. Хотите избежать подобного — покупайте квартиру на вторичном рынке. Или на первичном, если жилье уже зарегистрировано и сдано в эксплуатацию. Во втором случае, правда, могут возникнуть загвоздки с коммуникациями — то электричество подается в ограниченном режиме, то лифты не работают. Нередко в свежесданных домах коммуникации подключены к энергосетям по техническим разрешениям, выданным для строительства, а не для обслуживания жилого дома. И в будущем эту проблему жильцам рано или поздно придется решать самостоятельно. Кстати, ситуация, когда сдаются в эксплуатацию дома по так называемым очередям, когда один дом построен, а рядом возводят другой — «пятно», также вызывает вопросы. Купив квартиру в первой очереди в элитном доме, вы можете неопределенное время ходить по колено в грязи и засыпать под шум бульдозеров.
Покупка жилья в ипотеку
Адвокат Сергей Боровинский: "Остановитесь на квартире, каторая минимум 5-7 лет находилась в одних руках". Если продаваемая квартира числится в ипотеке, возможны риски, связанные со сверкой данных по выплаченным платежам в банке. Надо утвердить новый график выплат и сумму, которая на день переуступки подписывается, а не просто передать бумаги из одних рук в другие.
— Когда вы сами оформляете ипотечный кредит, обратите внимание на следующие моменты. Есть процентная ставка, а есть — эффективная процентная ставка (это фактически все расходы по
займу). Поинтересуйтесь, на какую именно сумму будет начисляться процент. К примеру, ставка вознаграждения — 10%. Но банк берет деньги и за экспертизу проекта, оценку недвижимости, оформление кредита, открытие счета, обналичивание и так далее — в итоге может набежать еще пара процентов. В ходе выплаты кредита это очень ощутимо. Нужно понимать, что процент за пользование деньгами — это самостоятельная вещь, а расходы, связанные с обслуживанием кредита, — уже немного другое, и здесь обычно возникает много вопросов. Имейте в виду, что нагрузка на ваш бюджет будет более мощной, чем кажется во время консультации менеджеров. Чтобы точно знать, сколько вы в конце концов переплатите банку, обсудите кредитный договор с юристом и финансистом.
Оксана ДУЛАТОВА, Информационная служба www.kn.kz